IPO按下暂停键后 优客工场的社区电商要做到1亿GMV

中断IPO进程的优客工场没有放弃“科技含量较高”的轻资产故事，势必要完成赴美上市进程的这个国内联办唯一种子选手，在五周年纪念日继续描绘了一个互联网范儿十足的未来。

在去年四周年纪念日上，毛大庆讲起了PropTech智能办公桌的故事。再早之前，优客工场还讲过社交、智慧办公和企业服务产业链等故事。现在看来，毛大庆把过去四年的故事糅在一起又讲了一遍。

自WeWork上市中断、联合办公整个行业进入融资寒冬后，优客工场也迅速调整了业务模式。目前来看，优客工场的运营模式离最初的“二房东”愈来愈远，取而代之的是与WeWork、OYO类似的轻资产故事。

这个新故事涉及“减亏”“数字化”“轻资产”，是一个非常“美式”的资本故事。

4月18日，优客工场举办了一场名为“起源――优客工场进化论”线上战略发布会，优客工场创始人毛大庆解析优客工场的战略调整并分析联合办公未来的成长空间。

毛大庆在会上宣布了“轻资产、重赋能”的战略转型，并透露2020年优客工场将力争完成100个轻资产项目签约，轻重比达约1:1；此外，2020年优客工场的社区电商业务要实现1个亿GMV的小目标。

毛大庆还顺势分析了联合办公未来的发展趋势，包括产业链条化、功能多元化、收益复合化、运营轻量化、数据资产化。毛大庆表示优客工场变得越“轻”，对会员的赋能就会越“重”。

2019年四季度，优客工场正式递交了招股书，原定于2020年一季度上市。然而，疫情的突然来临使得优客工场原定的上市计划不得不推后。在本次发布会中，毛大庆并未提及优客工场上市的相关情况。

轻资产转型

2020年完成100个轻资产项目签约

轻重比达1:1

优客工场宣布轻资产模式转型并不令人意外。早在2019年，轻资产转型已然成为联合办公行业的共识。优客工场在此前提交的招股说明书中，亦多次强调轻资产模式的重要性。

目前，优客工场的运营模式分为自营模式和轻资产模式两种。自营模式下，优客工场推出了U Space、U Studio和定制化空间U Design，在轻资产合作模式下，优客工场推出了以品牌输出为主的U Brand模式、资产托管为主的U Partner模式，以及盘活酒店闲置资产的U Suite模式。

优客工场的轻资产模式探索始于2017年，截至目前，优客工场品牌输出项目达到36个。

除了与购物中心、办公楼宇合作外，2019年底，优客工场将业务范围扩展到酒店领域，开始与中低端酒店进行空间合作，为酒店提供联合办公+会议室+阅读区+咖啡和活动空间的多元业态，帮助中小酒店提升收益和坪效。

在轻资产转型方面，2020年优客工场的目标是完成100个轻资产项目的签约，轻重比达约1:1。

为了更好的提升资产的价值，优客工场也买下了几处物业当成“试验田”。

毛大庆此前在接受《晚点LatePost》采访时表示，优客工场有3栋写字楼、300亩住宅用地、27栋建成别墅，公司（实在不行）想要钱，可以抵押些房子。

在此次发布会上，毛大庆首次公开表示优客工场在长沙、昆明、宁波、开封等地拥有四处自持物业项目。“我们拿这些自持的资产当做麻雀进行解剖，来看看我们站在业主持有人的角度上，怎么为资产进行赋能和资产的效率提升、价值提升进行服务。”毛大庆称。

毛大庆现场还不忘打广告，公开表示希望与社区面积在2000平方米以上，能够有整层和连续数层、有足够注册地址的商办物业来跟优客工场进行运营托管、利益分享的合作。

成立五年来，优客工场的业务版图不断扩大。公开资料显示，优客工场成立5年来一共完成40多笔投资及并购交易，比如投资了云打印公司喵印、知识产权服务平台知呱呱、办公空间管理SAAS平台企业盒子，并购了建筑设计公司大观建筑和智能化办公平台火箭办公。

随着优客工场企业生态圈的不断壮大，优客工场萌生了企业轻资产转型的念头。

在优客工场五周年生日会上，“轻资产”一词出现了6次，“轻盈”一词出现了4次。足以看出优客工场对于轻资产转型的迫切渴望。

优客工场做出轻资产转型的根本动力是为了缩小账面亏损。2019年前三季度，优客工场总净收入为8.75亿元，而亏损额高达5.73亿元。

毛大庆在会上表示，优客工场未来会逐步淡化原来做的很重的二房东模式，如果优客工场继续做重的模式，那一定是会跟房地产基金等金融服务商合作，是为了给楼宇创造更大的价值。

优客工场“轻资产”的新战略，不仅能让优客工场缩小亏损，还能使其以更低的成本、更加快速获得更多的空间。优客工场何乐不为呢？

赋能会员

社区电商目标GMV 1亿元

优客工场的线上化探索始于2016年，当年优客工场推出了优鲜集APP，开启了线上业务。目前，优客工场打造的互联网平台体系包括：优鲜集在线平台、智能办公系统和管理数据系统。

2019年，优客工场依托于优鲜集在线平台，开始尝试在各个社区拓展电子商务，目前优鲜集的会员数已达到22万人。

招股书显示，2018年，优客工场的会员数仅25.2万人，到了2019年9月底会员数就增至61万人。三个季度的时间，优客工场的会员数增长了36万人。

优客工场在招股书中解释道会员激增是因为优客工场拓宽了场景，将会员资格扩展到了实体空间之外，比如，优客工场为个?成员提供?助餐厅、咖啡厅、健身房、?助超市、?动售货机、按摩椅、培训和娱乐活动等。

优鲜集不同于其它电商平台，是一个基于办公空间场景的线上电商。可见，优客工场的会员人数激增与优鲜集的大力推广不无关系。

“优客工场作为一个S2B2C的平台，我们希望能够充分的结合线下和线上的场景的人货场的理论，共建企业费用和信用的消费生态，联合众多的供应商、企业的服务商和电商供应平台等，共同打造一个完整的企业会员的福利、数字化服务的平台。”毛大庆称。

S2B2C是什么意思？S2B2C模式即企业通过供给平台化给小B赋能，为其提供一种支持和服务，让小B可以更好的服务目标客户，国内S2B2C模式的代表企业是云集。

在该模式下，优客工场扮演平台集采的角色，为入驻企业以及个人用户提供商品和服务。

这并不是优客工场第一次蹭S2B2C的概念。早在优客工场三周年之际，优客工场就曾宣布，优鲜集将建立S2B2C的平台，以建立企业与各类服务及数据的关系为核心，成为企业服务产业链平台企业。

毛大庆在会上表示，“希望优客工场的社区电商业务今年可以做到超过1个亿的GMV(成交总额)，可以做到真正的为每一个优客工场线下办公者能够在桌子边上就可以触手可达，可以下班买菜拎回家的一站式服务的平台。”

全年1亿GMV是什么概念？

值得关注的是，GMV不是实际的交易数据，顾客购买之后发生退单也包含在内。（GMV=销售额+取消订单金额+拒收订单金额+退货订单金额）

公开数据显示，罗永浩抖音直播带货首秀GMV就突破了1.1亿元，而国内淘宝、京东和拼多多三大电商平台2019年的GMV均突破了万亿大关，云集2019年的GMV达352亿元。

可见，优客工场全年1亿GMV的目标定的并不算高。粗略计算，1亿GMV所对应的日交易额大约是27万元。22万名优鲜集会员如果每个人一天消费1.2元，这个目标就能轻松达成。

在毛大庆看来，把联合办公里所有的工作者放在一个数据平台上时，这就是一家大企业，由此转化出的平台势能可以与众多的服务合作方进行利益绑定和价值交换。而这也是优客工场下一个阶段非常重要的一个新的发展方向和价值提升。

可见，除了轻资产转型，优客工场在社交电商领域也野心十足。

毛大庆为何有这种自信？优客工场是否具有这种能力？

据了解，经过五年的发展，优客工场目前覆盖全球42座城市200多个社区，拥有80余万的线上注册会员以及将近10万的线下用户。

在此次疫情发生后，优客工场迅速通过优鲜集平台组建了优客工场的疫情支持和互助平台，22万名会员在平台上交互需求，包括推介和寻找防护用品、推荐防护方式等。

“当用户成为数字化的一部分，拥有数据资产整合能力的企业，才真正有可能做好用户服务。”毛大庆称。

联合办公未来趋势

用极致的精细化运营帮助企业降本提效

2020年开年，疫情这个全球黑天鹅事件对尚未实现盈利的联合办公行业无疑是雪上加霜。

但优客工场交出了一份还算漂亮的成绩单：2020年一季度新增入驻企业531家，服务超过13000名职场人，线上新增注册会员超11万人，总体线上注册会员超过了88万人。

优客工场为何能实现逆势上涨呢？这次疫情给联合办公的扩张发展带来了哪些影响？

毛大庆表示，“在疫情之后，特别是会持续一段时间的经济低迷和经济波动的状态下，企业更在意办公成本、更在意的是弹性的成本去取代固定的成本，这为联合办公服务商提供了一个非常好的战略机遇。”

据了解，疫情爆发后，很多想要节约成本、需要缩减固定成本的公司，以及很多大企业把一些部门进行整合以后，搬入了联合办公。此外，不少空置出来和闲置下来的办公楼宇，也主动找上门来，希望找优客工场进行资产管理和托管。

此外，本次疫情催生了“在线办公”热潮，而在线办公的蓬勃发展或将对实体办公室产生挤出效应，在线办公会对联合办公造成威胁吗？

毛大庆对此持否定态度。“目前线下办公不会完全被线上办公所取代。”

毛大庆指出，联合办公空间的智能生态里非常重要的一点其实就应该融入更多的远程办公、远程会议和远程分享的能力。在联合办公的空间里，去塑造智能办公、远程办公、线上办公的能力，是联合办公逐渐走向智能化、敏捷化非常重要的路径。

线上办公的科技能力跟弹性空间的强烈结合，会塑造出更好的联合办公，这是敏捷办公的一个非常有意思的研究方向。

最后，毛大庆还谈及了自己心目中的联合办公。“联合办公应该具备产业的链条化、功能的多元化、收益的复合化、运营的轻量化和数据的资产化，这五化应该是指导联合办公行业的运营商不断完善和充实自己的运营能力的重要指南和重要标准。”

但是，毛大庆也表示，无论联合办公发展到什么阶段，无论联合办公变得多么的多元化、业态多么的丰富、手段多么的发达，联合办公行业的属性依然是用极致的精细运营，帮助企业降本提效，这个初心永远都不能偏离。

注：文/Ellie，公众号：投中网，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力网立场。